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深圳市XXX商贸有限公司与深圳市XXX实业发展有限公司租赁合同纠纷

来源:尚图 分类:搜案例 发布于:2018-12-25

广东省深圳市宝安区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤0306民初19550号

原告(反诉被告):深圳市XXX商贸有限公司,住所地深圳市福田区梅林街道梅林居C栋5A,统一社会信用代码91440300335145XXXX。

法定代表人:曾XX,该公司执行董事。

委托代理人:金承刚,广东启仁律师事务所律师。

被告(反诉原告):深圳市XXX实业发展有限公司,住所地深圳市龙华新区龙华办事处三联社区三联路建业泰小区综合楼B栋9楼A区,统一社会信用代码91440300757637XXXX。

法定代表人:郭XX,该公司总经理。

委托代理人:姚XX,男,汉族,1969年9月15日出生,该公司员工。

委托代理人:刘阳,广东尚图律师事务所律师。

原告与被告租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,被告在法定期限内提出反诉。本院依法将两案合并,由审判员陈晖适用简易程序公开开庭一并进行了审理。原告委托代理人金承刚、被告委托代理人姚建忠、刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、判决撤销原、被告所签订《专柜租赁合同书》的“备注”条款;2、判决被告向原告支付尚未结清的销售款44,664元(暂计至2017年6月27日),并按照人民银行贷款利率计付自起诉日起至判决确定还款日的利息;3、判决被告向原告退还2017年6月30日租金及维保费571.11元;4、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由:原、被告于2016年7月4日签订《专柜租赁合同书》,约定原告租赁被告三处商场的专柜,用于销售卫生巾和纸尿裤,租期从2016年7月1日至2017年6月30日,租金为固定租金制,月租金为13,300元。签订合同时,被告以商场维保费名义向原告收取64,000元。

在《专柜租赁合同书》末尾,被告设置了一个“备注”条款,规定原告必须完成年销售70万元的目标,否则“以实际销售差额部分按40%作处罚”。2017年6月28日,被告向原告送达《知会函》,以原告未完成70万元销售目标为由,宣布对原告处罚100,533元,并在扣除当期的约定租金之外克扣了原告至6月27日的未结销售款44,664元。2017年6月30日,被告强行将原告的货物下架,提前解除了合同。

原告认为被告在合同中强行设置的“备注”条款显失公平,应当予以撤销。被告克扣销售款于法无据,应当支付给原告。

被告辩称:租赁合同备注条款设置合理,不存在显失公平的情形。原告在作出业绩承诺的同时,被告也给予原告相应的租金优惠,双方全部义务对等,不存在任何不公平的情况。原告在承租专柜期间经常出现缺货,未安排促销员等情形,其未达到备注条款约定的业绩目标也是因其自身原因导致,而非备注条款约定的业绩目标过于苛刻。

被告扣留原告销售款属于依租赁合同合法维护自身权利的情形。按照租赁合同备注条款的约定,原告应在2016年至2017年度销售达到70万元,如未达到,则原告将以实际销售差额部分的40%对被告进行补偿。经被告统计,原告在2016年至2017年实现的销售额较前述目标少了249,622元,被告有权依据租赁合同备注条款约定向原告要求99,848.8元的业绩补偿。

被告按照原告的要求进行清场,未提前解除合同,不属于根本违约。根据原告向被告发送的清场函可知,原告已提前通知被告配合其进行清场。租赁合同约定的租赁期限于2017年6月30日终止,而清场需要耗费一定的时间,被告配合原告于2017年6月30日进行清场也是合情合理,不属于提前解除合同的情形。被告无需向原告退还任何租金或维保费。

被告向本院提出反诉请求:1、判决反诉被告向反诉原告支付销售额差额补偿金99,848.8元;2、本案诉讼费用由反诉被告承担。

事实与理由:2016年7月4日,原、被告签订了《专柜租赁合同》,约定原告租赁被告名下油富、富联、民乐三店的专柜用于销售卫生巾、纸尿裤等产品,租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日,三店月租金共计13,300元。同时原告承诺三店2016年-2017年度目标销售额为700,000元,如未达到700,000元,将以实际销售额差额部分的40%作为补偿金支付给被告。

因合同到期双方不再续约,被告应原告《清场函》的要求于2017年6月30日为其妥善办理了相关退货手续。至2017年6月30日,原告三店专柜销售额共计450,378元,与约定目标相差249,622元。被告基于销售额目标条款的设定给予原告租金优惠,根据合同约定,原告应当按销售额差额的40%向被告支付补偿金99,848.8元。

针对被告的反诉,原告辩称:备注条款是在原告不知情的情况下,被告单方添加的,且内容显失公平。备注条款的内容是被告单方进行处罚,并非被告曲解的补偿。原告多销售25万元也不会给被告带来10万元的经济利益,少销售25万元也不会造成10万元的损失。被告称2017年6月30日妥善办理退货手续与事实不符,被告直至7月18日才同意退货。被告所提反诉于法无据,请求予以驳回。

经审理查明:原告自2015年7月起承租被告店面的专柜经营卫生巾、纸尿裤等产品,双方共签订过两次《专柜租赁合同书》。第一份合同书于2015年6月1日签订,约定原告承租被告新洲、油富、梅林、富联、民乐五处店面的专柜,租赁期限从2015年7月1日至2016年6月30日。第二份合同书于2016年7月4日签订,约定原告承租被告油富、富联、民乐三处店面的专柜,租赁期限从2016年7月1日至2017年6月30日。其中双方在2016年7月4日所签订的《专柜租赁合同书》在最后一项合同条款后增加一条备注条款,内容为“2016-2017年三店销售额目标为70万元为依据,若年销售额不足70万,以实际销售差额部份按40%作为处罚乙方。排面陈列以双方各自一半五五分成,甲方自营品牌和乙方二三线品牌相互交叉陈列”。该条款内容与其他合同条款相比较,使用了颜色加黑效果。其中原告为该合同的“乙方”,被告为合同的“甲方”。该备注条款往下,即为双方签字盖章处,双方均以手写方式在此处注明各自公司名称和代理人姓名,并加盖印章。

双方第二份《专柜租赁合同书》的约定的期限届满前,原告未再继续承租,并向被告发送一份《清场函》,表示双方合作的富联店、油富店、民乐店的合同已正常到期,现申请清场。被告于2017年6月30日对原告承租的专柜进行了清理。

原告承租被告专柜经营期间,销售收入由被告方代收,被告依约按月向原告结算销售款项。本案庭审中,原、被告确认被告尚未向原告交付的2017年5月和6月的销售款为52,879.62元。另在第二份《专柜租赁合同书》所约定的2016年7月至2017年6月期间,原告完成的销售额为450,378.71元。而在2015年7月至2016年6月期间,原告在本案所涉及三处店面的销售额为641,183.72元。

另查明,经对原、被告之间两份《专柜租赁合同书》约定的租金标准进行对比,2015年7月至2016年6月期间富联店、油富店、民乐店三处店面的专柜租金合计为16,250元,2016年7月至2017年6月期间,该三处专柜的租金合计为13,300元。

以上事实有庭审举证、质证的《专柜租赁合同书》、《清场函》等证据和庭审笔录予以证实。

本院认为,原、被告对双方之间存在的专柜租赁合同关系以及被告尚未向原告结算2017年5月、6月销售款的事实并无异议,对该部分事实本院予以确认。双方在本案中的分歧主要在于2016年7月4日所签订的《专柜租赁合同书》中备注条款的效力问题。首先,关于原告主张该备注条款为被告方强行设置的问题。原、被告所签订的《专柜租赁合同书》为正常的租赁合同,双方为平等的民事主体,现有证据不能显示被告方在签订合同中存在强制原告接受相关条款的事实。其次,从该备注条款的表现形式上。该条款位于合同条款最后一项,已采用加深黑色的效果以使其相比一般条款更加明显。另该条款在位置上紧临合同当事人签字盖章处,且此处合同当事人名称均为手写,结合该条款内容在字体颜色上有加深的效果,原告在合同落款处书写自已公司名称和加盖印章时,能够起到提醒原告注意的目的。因此原告以签订该合同时未注意到该条款的理由,本院不应采纳。第三,关于原告主张该备注条款显失公平的意见。被告作为超市经营者,对经营场所的销售额提出要求为正常经营需要,对于销售额的确定可由原、被告协商确定。原告在上一年度的销售额达到64万余元,则双方确定租金较上一年度降低20%左右,而目标销售额为70万元的约定,并不存在显失公平的情形。双方在合同中约定,原告方未能完成目标销售额而承担相应违约责任的,并不违反法律、法规的禁止性规定,应为有效。对于该责任所应支付的款项,无论是合同中使用的“处罚”,还是被告反诉时主张的“补偿”,其实质均为违约金。原告以双方不存在行政隶属关系,被告无权对原告进行经济处罚为由而否定该责任的,不能成立。综上所述,原告要求撤销该备注条款的诉讼请求没有法律依据,本院不应支持。同时被告依据该条款要求原告支付补偿款,即违约金的反诉请求,本院应予以支持。其中违约金的具体金额,按照双方约定的标准应为99,848.52元[(700,000元-450,378.71元)×40%)]。

在原告承租被告专柜经营期间,被告应按约定向原告结算销售款项。在双方租赁合同关系终止时,被告应向原告支付尚未结算的货款52,879.62元。该付款义务与原告应向被告支付补偿款的义务为同一性质,被告主张抵销的,本院予以准许。则原、被告之间付款义务相互抵销后,原告还需向被告支付违约金46,968.9元(99,848.52元-52,879.62元)。

原、被告之间约定的租赁期限至2017年6月30日届满,且原告已通过发送《清场函》的方式明确双方不再续约,申请清场。被告据此于2017年6月30日对原告承租的店面进行清场并不违反双方的约定。原告主张被告强行将其货物下回,提前解除合同的,明显与事实不符,本院不予采纳。原告要求被告退还租金和维保费的,本院不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:

一、原告深圳市XXX商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市兴万和实业发展有限公司支付未完成销售额的违约金46,968.9元;

二、驳回原告深圳市XXX商贸有限公司的诉讼请求;

三、驳回被告深圳市XXX实业发展有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费458元,反诉案件受理费1,148元,合计1,606元。由原告负担1,148元,被告负担458元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员 陈   晖

 

二〇一八年四月八日

书记员 白巧(兼)

书记员 唐   聪

附本案相关法律条文如下:

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

 


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